(1) L’ordonnance n° 2019-1101 prise en application de l’article 215 de la loi Elan du 23 novembre 2018 pour rénover le droit de la copropriété est entrée en vigueur le 1er juin.

C’est ici l’occasion de revenir sur quelques mesures issues de cette réforme, sans que cette présentation n’ait un caractère exhaustif :

L’application impérative de la loi du 10 juillet 1965 est recentrée sur les immeubles à usage total ou partiel d’habitation (L. 1965, art. 1).

L’application de la loi de 1965 devient supplétive pour :

  • les immeubles ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ;
  • tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

Un régime particulier est créé pour les petites copropriétés (L. 1965, art. 41-8 à 41-23)

L’ordonnance crée un double régime allégé pour :

  • les syndicats des copropriétaires comportant au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €

Dans cette hypothèse :

  • le syndicat n’est pas tenu de constituer un conseil syndical.
  • le syndicat n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice.
  • les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans qu’il y ait lieu de convoquer une assemblée générale.
  • les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.

Leur régime est fortement inspiré de celui de l’indivision avec, entre autres dispositions, le pouvoir donné à chaque copropriétaire de prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble même si elles n’ont pas un caractère d’urgence.

  • Les pouvoirs du conseil syndical sont renforcés (L. 1965, art. 21-1 à 21-5)

La loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que lorsque le conseil syndical est composé d’au moins trois membres, l’assemblée générale peut, par décision prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, lui déléguer le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité simple (majorité de l’article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés, ou votant par correspondance).

La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires intervenues depuis son établissement.

  • Les travaux d’accessibilité sont facilités (L. 1965, art. 27)

Depuis le 1er juin 2020, chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés.

(2) Par ailleurs, il y a lieu de souligner qu’en application de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai prise dans le contexte de l’état d’urgence sanitaire, les syndics peuvent depuis le 1er juin et jusqu’au 31 janvier 2021, convoquer une assemblée générale sans présence physique, la participation des copropriétaires prenant alors la forme d’une visioconférence ou d’un vote par correspondance. Et ce, même si l’assemblée générale a déjà été convoquée, à condition d’informer les personnes concernées de ces nouvelles modalités au moins quinze jours avant sa tenue.

Cet aménagement des règles relatives à la tenue des assemblées générales de copropriété vise à pallier les difficultés liées à leur organisation pendant et après la période d’urgence sanitaire.