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(Cons. const. 7 mai 2020, n° 2020-837 QPC, JO 8 mai)
En application de l’article L. 145-34 du Code de commerce, le montant du loyer d’un bail commercial renouvelé est plafonné en fonction de la variation d’un indice de référence (ILAT ou ILC).

Par dérogation à ce qui précède, le loyer de renouvellement est déplafonné si les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative (dont les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité) ont subi une modification notable.

La loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) a atténué les effets du déplafonnement du loyer de renouvellement en instaurant un mécanisme de lissage de celui-ci par paliers de 10% annuels (article L.145-34 alinéa 4 du Code de commerce).

Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur cette disposition le Conseil constitutionnel a jugé dans une décision du 7 mai 2020 qu’elle ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’Homme de 1789, au motif que :

• en adoptant ces dispositions, le législateur a entendu éviter que le loyer de renouvellement d’un bail commercial connaisse une hausse importante et brutale de nature à compromettre la viabilité des entreprises commerciales et artisanales. Il a ainsi poursuivi un objectif d’intérêt général ;
• les dispositions contestées permettent au bailleur de bénéficier, chaque année, d’une augmentation de 10 % du loyer de l’année précédente jusqu’à ce qu’il atteigne, le cas échéant, la nouvelle valeur locative ;
• les dispositions contestées n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir de ne pas les appliquer, soit au moment de la conclusion du bail initial, soit au moment de son renouvellement.

Le Conseil constitutionnel estime donc le mécanisme du lissage du déplafonnement conforme à la Constitution.

(Cass. 3ème civ., 14 mai 2020, n°19-16.278)
Par un arrêt en date du 14 mai 2020, la Cour de cassation est venue préciser sa jurisprudence sur la portée d’une expertise amiable, c’est-à-dire réalisée hors cadre d’une expertise judiciaire.

Dans un arrêt du 28 Septembre 2012 la Chambre mixte de la Cour de cassation avait déjà jugé que « si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties » (Cass. ch. Mixte, 28 septembre 2012, n°11-18710).

Au cas particulier, un Tribunal d’instance avait condamné une entreprise à indemniser un maître d’ouvrage du coût de travaux de reprise, en se fondant sur un rapport d’expertise amiable à laquelle l’entreprise et son assureur avaient été convoqués.

La Cour prononce la cassation du jugement querellé en considérant que « le tribunal, qui s’est fondé exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties par un technicien de son choix, peu important que la partie adverse y ait été régulièrement appelée » viole l’article 16 du code de procédure civile.

Par cet arrêt, la Cour confirme que qu’une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties ne saurait suffire à elle seule à démontrer la réalité d’un désordre.

En conséquence, la partie dont l’ouvrage est affecté d’un désordre aura intérêt, pour fonder sa demande de condamnation, à recourir à l’expertise judiciaire ou à tout le moins à corroborer une éventuelle expertise amiable d’autres éléments de preuve.

Enfin, cette jurisprudence renforce l’intérêt de recourir au référé-préventif avant travaux sous l’égide d’un expert judiciaire désigné par le Tribunal.

(i) Le nouvel article L.600-5-2 du Code de l’urbanisme (créé par la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi « ELAN ») prévoit désormais que devant les Juridictions administratives, la légalité de l’arrêté valant permis de construire modificatif est, exclusivement, appréciée dans le cadre de l’instance en cours sur le recours dirigé contre le permis de construire initial.
Le texte fixe deux conditions :

• Qu’une instance portant sur l’appréciation de la validité du permis de construire initial soit effectivement en cours devant la Juridiction administrative ;
• Et que ce permis de construire modificatif ait été communiqué en cours d’instance aux parties concernées.

A défaut le requérant conserve la faculté de contester le permis de construire modificatif par la voie d’un recours pour excès de pouvoir « classique ».

(ii) Par un arrêt en date du 15 février 2019 (CE, 15 fév. 2019, n°401384), le Conseil d’État a confirmé que les dispositions du nouvel article L.600-5-2 du Code de l’urbanisme sont d’application immédiate, aux instances en cours au 1er janvier 2019, date d’entrée en vigueur de la Loi « ELAN ».

Bien que d’application immédiate, le texte questionne. Dans le cadre de l’instance en cours, et en pratique qui communique quoi et quand ? notamment eu égard au délai de deux mois de recours des tiers contre le permis modificatif.

Selon le texte, il est indifférent que la transmission du permis modificatif au greffe de la Juridiction administrative soit faite par le requérant et/ou le bénéficiaire et/ou la Commune. A l’évidence, elle intervient à la main, et à l’avantage, de la partie qui y a intérêt. Ensuite, le greffe assure une diffusion contradictoire à l’ensemble des parties à l’instance.

Le pétitionnaire, comme la Commune, ont intérêt à communiquer un permis de construire modificatif qui ambitionne de régulariser les vices allégués par le requérant contre le permis initial. En principe, ils devraient pouvoir le communiquer tant que l’instance sur le recours contre le permis de construire initial est en cours. Le Pétitionnaire, comme la Commune, pourraient vouloir prendre avantage en communiquant l’arrêté accordant le permis de construire modificatif, postérieurement à la purge du délai de recours des tiers…

Le requérant peut avoir quant à lui intérêt à le communiquer, pour en contester la régularité. Dans le silence du texte, il y a tout lieu de penser, que le requérant, doit, transmettre au Greffe de la Juridiction, le permis de construire modificatif, dans le délai de deux mois à compter de son affichage continu sur le terrain ; délai en effet imparti aux tiers pour former un recours pour excès de pouvoir contre tout permis de construire.

La sécurité juridique – qui au demeurant sous-tend les réformes actuelles du contentieux de l’urbanisme – l’impose.

Dès lors, on voit poindre les difficultés pratiques.

Si le requérant ne transmet pas au greffe le permis de construire modificatif, dans le délai de deux mois à compter de son affichage, le permis modificatif est en principe définitif et insusceptible de recours.

Toutefois, et si le pétitionnaire et/ou la Commune le transmettent (le cas échéant et à dessein postérieurement à la purge du délai de recours de deux mois) le requérant pourra t’il arguer de cette communication, pour contester la validité du permis de construire modificatif (ce qui reviendrait de facto à remettre en cause le délai de recours), ou sera-t-il considérer comme forclos compte tenu de la purge du délai de recours.

La solution n’est pas évidente. A fortiori, compte tenu de la connexité entre le permis de construire initial et le permis de construire modificatif.

(iii) Devant ce texte nouveau, et qui interroge quant à ses modalités d’application et à ses effets, le décret d’application, qui devait possiblement répondre à ces questionnements, était attendu des acteurs et juristes de la construction.

Le Décret n° 2019-303 pris pour l’application de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme est intervenu le 10 avril 2019 (JORF n°0087 du 12 avril 2019 texte n°34).

Il en ressort limitativement :

• D’une part, que la contestation du permis de construire modificatif n’est pas assujettie à l’obligation de notification des recours (L’article R.600-1 du Code de l’urbanisme est complété d’un 4ème alinéa qui exclut son application en cas de contestation d’un permis modificatif) ;
• Et d’autre part, que la cristallisation des moyens est aménagée à cet élément nouveau intervenant en cours d’instance (L’article R.600-5 du Code de l’urbanisme est complété d’un nouveau second alinéa qui prévoit que les parties ne peuvent plus invoquer de moyens nouveaux à l’encontre du permis modificatif passé un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense le concernant).

Le décret d’application est pour le moins limité.

Il n’apporte pas de réponse franche aux questions pratiques qui se posent.

Faute d’éléments plus concrets et précis dans le décret, il est probable que ce régime législatif et réglementaire nouveau, qui faut-il le rappeler a pour objectif de limiter et de sécuriser le contentieux des autorisations d’urbanisme, génère à l’avenir des moyens et débats judiciaires nouveaux.

A suivre donc.

(Cass. 3ème civ. 4 juillet 2019, n° 18-17.119, publié au Bulletin)
Dans cette affaire, des propriétaires ont obtenu en référé l’expulsion des occupants sans droit ni titre d’une parcelle de terrain leur appartenant.

Cette décision ayant été confirmée en appel, les occupants de la parcelle ont formé un pourvoi en cassation sur le fondement de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales prévoyant notamment le droit au respect du domicile de l’occupant.

Plus précisément, les demandeurs au pourvoi soutenaient que la perte d’un logement est une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile et que toute personne qui risque d’en être victime doit en principe pouvoir en faire examiner la proportionnalité par un tribunal.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi en jugeant que l’expulsion étant « la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété ; qu’ayant retenu à bon droit que, le droit de propriété ayant un caractère absolu, toute occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant aux propriétaires d’obtenir en référé l’expulsion des occupants, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a légalement justifié sa décision ».

Par cette décision, la Cour de Cassation fait primer le droit de propriété en rappelant le caractère absolu de ce dernier.

(Cass. 3ème civ. 19 septembre 2019, n°18-19616)
Dans cette affaire, un maître d’ouvrage a confié la construction d’un bâtiment agricole à une entreprise assurée auprès du GAN.

Après interruption des travaux et expertise judiciaire, le maître d’ouvrage a assigné l’entreprise et son assureur en réfection de la charpente et indemnisation.

En appel, la Cour a rejeté la demande de garantie de l’entreprise envers son assureur en retenant l’application d’une clause d’exclusion de garantie en cas de violation des règles de l’art.

La Cour de cassation censure cette décision au motif que « la clause d’exclusion visant les dommages résultant d’une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l’art et normes techniques applicables dans le secteur d’activité de l’assuré ne permettait pas à celui-ci de déterminer avec précision l’étendue de l’exclusion en l’absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation ».

Cette décision confirme le caractère résolument protecteur pour l’assuré de la jurisprudence en matière de clauses exclusives de garantie.

(Cass. 3ème civ., 12 septembre 2019, n°18-20.727, publié au Bulletin)
Dans cette affaire, une SCI avait donné à bail un appartement à un couple suivant contrat de location en date du 16 avril 1997.

Le 8 avril 2014, l’appartement a été vendu et le nouveau propriétaire a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé.

Ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l’appartement pour des séjours de courte durée, le nouveau propriétaire a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d’accession.

Aux termes d’un arrêt inédit destiné à la publication, la Cour de cassation rappelle qu’en application des articles 546 et 547 du Code civil, « sauf lorsque la location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire. »

Par conséquent, la Cour de cassation approuve la condamnation des locataires à rembourser leur propriétaire des sommes perçues grâce à la sous-location irrégulière de leur appartement.